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“全国首例车库之争”案的前世今生:物权法实施前后法律适用成争议焦点

2019-04-15 23:16     社会    

法制日报记者 王阳

停车难,停车贵,

一直是困扰城市居民的老大难问题。

小区地下车库产权到底是属于全体业主,

还是属于开发商?

成为了人们持续关注的热门话题。

近日,一篇《你还在买车库吗?法院都判决了:业主应免费使用,开发商无权售卖》(以下简称“车库之争”网文)的文章,再次在微信朋友圈刷屏。

这篇文章讲述的是江苏省南京市鼓楼区法院2003年审理的星汉城市花园业主委员会(以下简称业委会)与江苏星汉置业有限公司(以下简称星汉公司)车库纠纷一案(以下简称“车库之争”)。此案一审业委会胜诉后,被媒体冠以“全国首例”,社会关注度极高,且不时被网民拎出来,多次引起社会关注。13年后,鼓楼区法院发布声明“辟谣”,网民才得知,2003年法院一审宣判后,星汉公司不服提起上诉。南京中院审理后认为,原审查明事实不清,裁定“撤销原判,发回重审”。

有知情人告诉《法制日报》记者,南京中院发回重审后,鼓楼区法院长达11年没有下文。直到2014年,鼓楼区法院才经过审理,改变2003年的判决结果。

“同一案情、同一当事人、同一个法院,判出的两个结果却大相径庭,一直饱受法学专家的质疑。而物权法实施前后的法律适用,也因此成为公众热议的焦点。”这名知情人对记者说。

地下车库权属纷争激烈

一审判归全体业主所有

星汉城市花园小区位于江苏省南京市鼓楼区水佐岗和农村交叉口。

小区业主徐女士告诉记者,1998年星汉公司报建后,开始建设星汉花园,2003年前就竣工交付了。“在南京,星汉花园是成立业委会比较早的。”

据业委会一位陈姓委员介绍,星汉花园规划了36个地下车库,但实际上建设了59个。星汉公司在业委会不知情的情况下,以8万元的单价卖掉了37个,余下的22个也被物业公司租了出去。

业委会得知后,派人找星汉公司协商,要求将车库归还给业主。

据业委会一位不愿透露姓名的委员回忆,当时星汉公司的经理称,车库是公司花钱建的,凭什么要给业主,全国没有这样的先例。

多次协商无果后,业委会于2003年6月19日,一纸诉状将星汉公司起诉到了鼓楼区法院。

2003年11月12日,鼓楼区法院进行公开开庭审理。

庭审中,业委会代理律师陈述的理由是:小区地下车库是小区配套公用设施,应当无偿给业主使用。“星汉公司作为开发商,没有车库的所有权,因此也无权出售。”

星汉公司则强调,公司在出售房屋时,并没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上。“车库是公司投资近300万元建成的,当然拥有车库的产权,出售车库并没有错。”

最后,法院当庭宣判:地下停车库归全体业主所有,星汉公司应向业委会移交全部地下车库。

一名业主算了一笔账,当时南京拥有面积为1万平方米以上的小区有200多个,每个小区有60个左右的车库,均价都在10万元左右。“如果按判决返还给业主,开发商至少要退10亿元以上。如果将1万平方米以下的小区都算进去,数额更为巨大。”

判决后,星汉公司当庭称:“坚决上诉!”

此案当年的审判长、鼓楼区法院现任党组副书记、副院长盛皓,在判决后向媒体详细解释了判决的两个事实依据:

一是南京市规划局规定,开发商按0.2车位/户标准建车库,这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。“既然建成后的车库作为公配设施,是建筑物的辅助设施,就应交付建筑物的所有人共同使用。”

二是小区实有土地使用面积为7697.60平方米,分摊面积也是7697.60平方米,证明小区土地面积已全部分摊到全体业主。“小区的土地使用权为小区业主享有,开发商不再享有小区的土地使用权,因此,也不能享有土地上建筑的所有权和支配权。”

由于当时国家没有出台系统的建筑物区分所有权的法律,判决依据的是1998年9月29日由江苏省物价局、省建委制定,经江苏省政府同意后印发的《江苏省商品房价格管理规定》。这项规定第十四条列举了价格构成的9项成本构成,分别是:土地征用(出让)及拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理费用、销售费用、财务费用和公共设施专项维修资金。最后强调,“本款1至9项所列费用,必须严格按照经批准的规定设计方案实际发生的项目执行。未经省价格部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更”。

江苏律师张卫星说,星汉公司之所以败诉,主要因为在法院的庭审中,没有提供证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本。“法庭也因此认定,车库作为公配设施所发生的费用,已经计放入商品房的成本。”

有专家认为,2003年,我国没有系统的建筑物区分所有权法律,对小区车库的权属没有明确规定和法律依据。而实际上,每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。2003年南京“车库之争”一案的判决,对推动之后的建筑物区分所有权法律的出台,有积极作用。

发回重审十一年后改判

超规划车库属业主共有

随着房地产市场持续升温,每隔一段时间,“车库之争”网文就会被网民作为新闻在微信公众号转发,并持续发酵。

2016年4月8日,鼓楼区法院在官微上就“车库之争”发表声明称,“微信公众号上提到的判决内容,是并未生效的一审判决,此案应以生效判决为准”。

此时,很多网民才知道,“车库之争”一审宣判后,星汉公司提起了上诉,南京中院裁定“撤销原判,发回重审”。

北京律师肖东平告诉记者,依据最高人民法院《关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》,南京中院发回重审后,即使有非常特殊的情况,鼓楼区法院也应该在15个月内审结。

但不知何故,鼓楼区法院此后再无下文。直到11年后,鼓楼区法院才就“车库之争”一案作出新的判决。

在中国裁判文书网站上,记者找到了“车库之争”的判决书,文号为(2013)鼓民初字第1656号。时间是2014年9月18日。

判决书显示,业委会起诉的理由,和此前没有多大变化。倒是星汉公司的辩称,多了一个新的内容:根据物权法第七十四条第二款规定,建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者是出租等方式约定。“业委会并未提供其与星汉公司约定取得地下车库的证据,故其对地下车库不享有权利。”

最终,鼓楼区法院作出判决:星汉公司于本判决生效起10日内给付业委会车库出售款50万元,驳回业委会的其他诉讼请求。

记者梳理判决书得知,法院裁判的依据有两点:

一是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年3月23日发布,以下简称《解释》)。《解释》第六条规定,建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,归业主共有。“星汉花园规划核准车库数量为36个,实际建设59个,故超规划建设的23个车库应属业主共有。”

二是《南京市商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》(2004年12月15日制定,以下简称《规定》)。《规定》第六条要求,规划核准的车库中,应有不低于15%的车库为业主保留。“星汉花园业主实际有权取得的车库为29个。星汉公司已交付了24个车库,尚应向业委会移交5个车库。因车库已实际出售,星汉公司应支付对应的出售价款50万元。”

有专家认为,从表面上看,星汉公司向业委会给付了部分车库的出售款,并且从原先的59个变为了29个,但内涵其实大不相同。29个车库中有23个属于“违规建设”,出售款项都判给了全体业主,另外6个按照《规定》为业主保留。“换句话说,合规建设的另外30个车位,还是属于星汉公司的权利,卖掉之后款项归星汉公司。”

宣判后,双方均未上诉。

第二次判决适用法律存疑

虽已生效但争议仍在持续

记者估算了一下,鼓楼区法院官微在2016年4月8日发表声明时,离鼓楼区法院第二次审理已经过了近1年半时间。

南京市民张直凯认为,鼓楼区法院的声明应该经过字斟句酌。声明提到了鼓楼区法院曾审理过“车库之争”、星汉公司不服一审判决提起上诉、南京中院裁定发回重审等事实,但均没有说明具体的发生日期。鼓楼区法院(2013)鼓民初字第1656号判决书全文有2200多字,只字未提其2003年的判决和南京中院发回重审的经过。“从裁判文书的行文规范上看,更像是一起新的案件。”

记者采访得知,物权法颁布前后,关于如何确定区分所有建筑小区的车库归属问题,曾一度成为争论的焦点和热点。在物权法的起草过程中,学界观点纷纭,主要有四种观点:“业主所有说”“开发商所有说”“国家所有说”“约定归属说”,即分别认为车库归业主所有、开发商所有、国家所有,或通过具体约定来确定其归何主体所有。最终,我国物权法第七十四条采纳了“约定归属说”的观点。

而“约定归属说”,也是星汉公司在2014年审理“车库之争”时提出的主要抗辩理由。

有专家认为,物权法出台后,相关规定更加明晰,关于停车位的纠纷明显减少。物权法2007年10月1日正式施行,“车库之争”发生在物权法出台之前的2003年。而《解释》规定,因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件才适用。此外,《解释》还规定,人民法院审理建筑物区分所有权案件中,涉及有关物权归属争议的,应当以法律、行政法规为依据。“鼓楼区法院2014年的判决依据的《规定》,既非法律,也非行政法规。”

武汉律师陈勇也认为,鼓楼区法院2014年的判决,存在明显瑕疵。其中认定超规划建设的车库应属业主共有,缺乏法律依据。“超规划建设的物业,在未合法前属于违章建筑,任何人不能直接取得产权。”

4月8日,记者短信联系鼓楼区法院新闻发言人张伟,拟采访星汉公司何时上诉、南京中院何时发回重审以及鼓楼区法院(2013)鼓民初字第1656号民事判决是再审还是重新立案等问题。

截至发稿时,鼓楼区法院仍没有回音。

专家对话:

法官判案不得违反法不溯及既往原则

对话人

华东政法大学房地产政策法律研究所所长

杨勤法

北京市人大常委会立法咨询专家

胡功群

《法制日报》记者

王 阳

记者

南京市鼓楼区法院2003年判决“地下车库归全体业主”,依据《江苏省商品房价格管理规定》及相关规定是否正确?

杨勤法:

最高人民法院于2009年10月26日公布的《关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条规定,民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例,可以直接引用。对于第四条规定之外的规范性文件,法院根据审理民事案件的需要,经审查认定为合法有效的,可以作为裁判说理的依据。

《江苏省商品房价格管理规定》(苏政发[1998]106号)是一种地方性规章,法院作出裁判时,不能直接引用。如果法院认为“车库作为公配设施,其建设费用属于商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更”是合法有效的,可以将《江苏省商品房价格管理规定》作为裁判文书说理的依据。

胡功群:

根据立法法的规定,规章有部门规章和地方政府规章。规章能否成为裁判依据,在民事诉讼中没有具体的限制。因此,《江苏省商品房价格管理规定》作为地方政府部门规定在与宪法、法律、行政法规不相抵触的,经审查认定为合法有效的,可以作为裁判说理的依据参照适用,不可直接引用。

记者

南京中院裁定发回重审后,鼓楼区法院时隔11年才进行审理,是否符合法律规定?

杨勤法:

民事审限制度的目的是防止拖延诉讼,确保司法高效。

鼓楼区法院将南京中院发回重审的案件拖了11年,确实难以找到合法理由。鼓楼区法院审理南京中院发回重审案件是在2012年民事诉讼法修改前,关于审限的规定也应该按照之前的规定,也就是最高法于2000年9月14日发布的《关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》。依据本规定第二条,加上本院院长批准、上一级法院院长批准,鼓楼区法院最长的审限是1年3个月。

胡功群:

《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第二条规定:适用普通程序审理的第一审民事案件,期限为六个月;有特殊情况需要延长的,经本院院长批准,可以延长6个月,还需延长的,报请上一级人民法院批准,可以再延长3个月,最长也不得超过15个月;对民事判决上诉案件的二审正常审限是3个月,最长不超过6个月;对民事裁定上诉的审理期限为30日。但公告、鉴定、处理管辖权异议和争议期间,以及委托有关专业机构进行审计、评估、资产清理的期间和依法中止诉讼的期间不计入审限。人民法院审理涉外、涉港、涉澳、涉台民事案件的期间,不受上述规定期间的限制。

南京中院裁定发回重审后,鼓楼区法院时隔11年才进行审理,不能简单的以时间过长来诘问其是否符合法律规定,是否已经超过审理期限,而要看鼓楼区法院在重审期间是否有依法中止其审理的情形出现?是否有除外的审理期间?如果有依法中止或除外的期间出现,即使经历了11年才进行审理,也是符合法律规定的。

记者

鼓楼区法院能否将最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和南京《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》(试行)作为裁判依据?

杨勤法:

本案涉及法律的溯及力问题。法律溯及力是指法律对其生效以前的事件和行为是否适用。如果适用,就具有溯及力;如果不适用,就没有溯及力。

法律是否具有溯及力,不同法律规范之间的情况不同。我国立法法规定:法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往,但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。鼓楼区法院审理星汉公司车库纠纷一案,此行为发生在物权法实施前,依据立法法及最高法的司法解释,鼓楼区法院判决时,不能将最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作为依据。

至于南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》,更不能作为裁判依据,除了其本身仅是规范性文件,颁布的时间也是在车库纠纷行为发生后,也没有溯及力,法院不能直接引用。

胡功群:

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条明确规定:本解释自2009年10月1日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件,适用本解释。本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

本案在2003年发生,不属于物权法施行(2007年10月1日)后实施的行为引起的案件,且对于此类案件,当时的房地产管理法、土地管理法、民法通则以及民通意见第八十七条等都有相关规定可以适用。所以本案不应当适用最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

另外《最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释(一)》第二十二条也有明确的规定作为印证。其第二十二条规定:本解释自2016年3月1日起施行。本解释施行后人民法院新受理的一审案件,适用本解释。本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件,以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

上述法律条文都明确规定了“法不溯及既往”,因此不能赋予后颁布的法律及其司法解释具有法律的溯及力,鼓楼区法院属于适用法律(司法解释)错误。

同样,2004年12月15日才施行的南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》也涉及“溯及力”问题。更重要的是,其“既非法律也非行政法规”,鼓楼区法院更不能直接作为裁判的依据加以适用。

来源:法制日报

编辑:韩玉婷 常煜 朱婵婵 岳铼

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